作者／若蝶

釐清可用資源之後，據以進行「目標規劃」，「建立夫妻共識，擬定生活目標。」是啟動「目標規畫」的基礎，因為資源有限、夢想很大、期間很長，沒有相互扶持、破釜沉舟的決心，日子會因為辛苦而佈滿衝突，變調的生活不是圓夢的目的。

人的一生會經歷許多關鍵時刻，有些事自己擁有主導權，有些時候是在天時、地利、人和的情況下被迫做出決定。最初購屋計畫的起心動念，只是單純想有個安定的住所，建立一個溫馨的家，以我們當時的能力，「購屋」幾乎已經是個不可能的任務。 

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首次購屋四年後，迎來兒子的出生，他小時候因為難產而體弱多病，又逢鄰居褓姆的手疾復發無法繼續照顧他，因此一歲三個月開始，兒子便跟著我們早出晚歸，到市區上托兒所的幼幼班，這樣的生活步調讓他的身體狀況更糟糕，迫使我們不得不考慮換屋，搬到市區的決定原本不在我們的規劃中，面對突如其來的變化，我們得咬牙重啟財務規劃。

所以，我將本次「目標規畫」分為首購屋和換屋兩個階段分享，背景和條件不同，規劃的手法有些許差異，我很喜歡一句話「唯一的不變，就是不停地在變。」很真實地反映在生命的歷程中，要有「計畫趕不上變化」的心理準備，才不會在目標規劃與執行中產生挫敗感。

【首購屋階段】

首次購屋，需要考量眾多因素，據以奠定決策基礎，歸納我當時的步驟如下：

1. 評估生活預算：購屋期間，生活依然要照常進行，因此生活費的預算是首要考量的因素，根據記帳資料，推估出兩組數字，一個是正常水準下的生活所需預算，一個是最節省的生活所需的預算，作為後續設定購屋預算的參考。
2. 選擇貸款條件：在當時的情況下，貸款是必然的選項，因此善用身為行員的福利，挑選合適的貸款條件，也是我們規劃中重要的一環，當時評估的貸款條件包含：

• 寬限期：「寬限期」是銀行的貸款條件之一，係指核撥貸款之後，有一段期間只需繳納利息，寬限期之後，依剩餘的貸款期間繳納本息攤還的金額。購屋時，難免有比較多額外支出，申請「寬限期」的好處是，一方面減輕貸款初期的繳款壓力，另一方面，三、五年後有加薪的機會可以紓解財務負擔，當然，申請「寬限期」會造成後期本息還款金額的增加，這些財務上的規畫必須同時考量獎金和加薪等配套。當時，我們以行員身分，取得最長五年的寬限期條件。
• 貸款期限：早期房貸的貸款期限通常是20年，貸款償還壓力比較大，我們當時以行員身份申請到30年的貸款期限，目前有些銀行在特定條件下，甚至可以提供40年的貸款期限，算是購屋者的一大福音，減輕購屋起步的門檻，日後薪資增加或有額外收入時，即可部份提前償還，是一個不錯的還款步調。
• 貸款利率：行員當然也有優惠貸款利率，然而，此一時、彼一時，當時的優惠貸款利率是8%，沒看錯！就是8%，卻已經比一般客戶便宜三分之一左右，但現在的貸款利率連2%都不到，又是一個購屋的利多條件。不過，現在銀行業務競爭激烈，產品包裝五花八門，客戶比價和議價的管道也比較多，不能只看銀行提供的利率，還要注意背後隱藏的條件，比如，是否要求綁定房貸壽險產品？提前還款的限制條件是什麼？核貸的利率維持多久？未來利率調整的基礎是什麼？諸如此類的細節都要確實了解。
• 貸款成數：這會影響到自備款的金額，銀行所能提供的貸款成數受到貸款人本身的條件與主管機關法規的規範，我們是取得行員最高八成的貸款成數。

3. 訂定房價目標及編列預算：了解生活費預算及貸款條件後，便進入最重要的一環─訂定房價目標及編列預算，在這階段還需要考量幾個因素：

• 籌措自備款：我們手邊沒有任何積蓄，所以需要考慮自備款的金額與來源，檢視現有資源後，決定動用長輩鄉下老房子100萬的「透支借款」，每個月僅需支付「動用額度」的利息，初期幾乎都是全額動用，日後有額外收入就陸續還款。預留20萬元做為購屋初期其他支出，80萬元作為自備款。
• 設定購屋預算：以80萬元自備款，八成貸款成數反推，我們的購屋預算最高是總價400萬元。
• 估算還款金額：還款金額分為寬限期內繳納利息的金額以及寬限期後本息攤還的金額，現在網路上有很多試算程式，輸入貸款期間、金額、利率等等相關資訊，可以算出每月繳款金額，加上必要生活所需的開銷，即可檢核購屋預算的合理性與還款能力。

4. 採取購屋行動：初期我們以總價350萬元為目標找尋物件(民國80年)，每個週末都騎著機車到處看房子，找房子也有很多眉眉角角，在過程中學到很多事情。
5. 檢討與修正：歷經半年多的奔波，發現350萬元無法找到合適的物件，只好滾動式調整購屋預算，最後決定「以時間換取空間」，購買台北市非常市郊的房子，屋況還好，至少有個像家的三房兩廳格局，成交價400萬元，為了解決交通問題，我們買了一輛最基本款的車作為代步工具。購屋和買車，林林總總加起來，完全超出最初的預算，每個決策變更前，我們都絞盡腦汁張羅資金來源，「資源盤點」中的「借貸」在此時發揮相當重要的作用，重新配置預算後，我們縮減裝潢和家具的花費，盡可能接收親友的二手家具，大型的家電和家具則是父母送給我的嫁妝。

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一路走來，總算安頓好一個家，當時經濟壓力非常大，幸好，關關難過關關過，順利度過五年寬限期，開始本息攤還。

【換屋階段】

基本上，換屋的目標規劃步驟跟首購屋差不多，但啟動的原因和時間點大不相同，對我們而言，兒子的狀況有點突然，我們事先並沒有換屋計畫，所以面臨以下幾點困境：

1. 缺乏可運用的資金：在沉重的還款壓力下，六年來，我們並沒有積蓄，只有還款之後「空」出來的貸款額度，可以再次借出來運用。
2. 沒有可暫住的居所：因此我們必須先搬家之後，才能賣掉原來的房子，所以，面臨兩邊同時繳貸款的財務壓力，即便換屋的貸款仍然採取寬限期的方式，重疊期間每個月支付的貸款金額高達十萬元。
3. 難以負擔的市區房價：市區的房價是郊區的數倍，豈是我們的能力可輕易觸及？光是找房子就花了一年的時間，需要相當的勇氣和毅力，總算皇天不負苦心人，以1,100萬元買下蛋黃區的老公寓(民國86年)。
4. 不易脫手的郊區舊屋：一方面可能是郊區房價漲價幅度有限，一方面則是我們無法長期承擔雙重房貸的壓力，苦撐一年之後，僅以當初400萬元的買價售出，並沒有不動產買賣的獲利。

即便歷經不少困難，有了首購屋的經驗之後，換屋雖然辛苦，但是家庭財務的運作已經上軌道，變換隊形就顯得駕輕就熟。

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完成「目標規劃」之後就結束了嗎？當然不，還需要考慮許多可能發生的風險，所以下一篇文章將分享「奪標行動(3)_風險管理」。

關於作者

服務於外商金融機構近 30 年，育有一子，是一位勇於追夢的平凡人，願意用「愛」滋養這個生於斯、長於斯的社會。

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